Choisir entre une location meublée et une location vide, ce n’est pas simplement une question de meubles : c’est une décision qui change les règles du jeu sur toute la durée du bail. La différence fondamentale tient à la nature même du logement proposé, et elle entraîne des conséquences concrètes sur :
- la durée du contrat de location
- le montant du dépôt de garantie
- le mode de calcul des charges locatives
- les délais de préavis pour le locataire comme pour le propriétaire
- la fiscalité applicable aux revenus locatifs
- les obligations liées à l’inventaire du mobilier
Voici un tour complet des points qui distinguent ces deux types de baux — avec, en prime, un regard sur le bail mobilité, souvent méconnu mais très utile dans certaines situations.
Contrat de location meublée et non meublée : définition et cadre légal
La loi du 6 juillet 1989 pose le cadre général des rapports locatifs en France. Elle distingue clairement deux régimes pour les locations à usage de résidence principale : la location vide (non meublée) et la location meublée.
Dans les deux cas, un contrat écrit (le bail) est obligatoire. Il fixe les droits et obligations du bailleur et du locataire. Aucune location ne peut légalement se faire sans ce document, qu’il soit signé en direct entre particuliers ou via une agence immobilière.
Le bail mobilité, quant à lui, est une forme particulière de location meublée régie par des dispositions spécifiques. Nous y reviendrons.
Logement meublé vs logement vide : comment les distinguer
Un logement est considéré comme meublé au sens légal uniquement s’il contient l’ensemble des éléments définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Si un seul élément manque, le logement est considéré comme vide, même si le propriétaire a laissé quelques affaires sur place.
Voici la liste du mobilier obligatoire :
- literie avec couette ou couverture
- volets ou rideaux dans les chambres
- plaques de cuisson
- four ou micro-ondes
- réfrigérateur
- congélateur ou compartiment congélation (température max. -6°C)
- vaisselle en nombre suffisant pour les repas
- ustensiles de cuisine
- table et sièges
- étagères ou rangements
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur si moquette, balai et serpillière si carrelage)
Un logement vide, c’est l’inverse : le locataire arrive avec ses propres meubles. Le bailleur peut laisser quelques éléments, mais si la liste ci-dessus n’est pas complète, le bail reste soumis aux règles de la location vide.
Durée du bail : 3 ans, 1 an, 9 mois étudiant, et cas du bail mobilité
C’est l’une des différences les plus visibles entre les deux régimes.
| Type de bail | Durée minimale | Renouvellement |
|---|---|---|
| Location vide (particulier) | 3 ans | Oui |
| Location vide (personne morale) | 6 ans | Oui |
| Location meublée | 1 an | Oui |
| Bail meublé étudiant | 9 mois | Non (hors renouvellement express) |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Non (si cela dépasse 10 mois) |
Le bail mobilité est réservé à des profils précis : personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire liée au travail. Il ne s’adresse pas à tous les locataires.
Dépôt de garantie : plafonds en vide et en meublé (et interdiction en bail mobilité)
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution" dans le langage courant, même si les deux termes sont distincts) est encadré par la loi.
- Location vide : maximum 1 mois de loyer hors charges
- Location meublée : maximum 2 mois de loyer hors charges
- Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé
Concrètement, pour un loyer hors charges de 700 €, le dépôt peut atteindre 700 € en vide et 1 400 € en meublé. C’est une somme à anticiper, surtout lorsque l’on s’installe dans une grande ville.
Charges locatives : provisions, régularisation et forfait (selon le type de bail)
La façon dont les charges sont payées diffère selon le type de contrat :
- Bail vide : les charges sont versées sous forme de provisions mensuelles, avec une régularisation annuelle sur justificatifs.
- Bail meublé : deux options sont possibles — soit les provisions avec régularisation, soit un forfait de charges fixe (le locataire paye un montant défini à l’avance, sans régularisation).
- Bail mobilité : seul le forfait de charges est autorisé.
Le forfait est pratique pour les deux parties quand le bail est court : il évite la complexité d’une régularisation sur une durée limitée. En revanche, s’il est mal calibré, il peut pénaliser l’une ou l’autre partie.
Inventaire et état des lieux : ce que le contrat doit prévoir en meublé vs en vide
Dans les deux cas, un état des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire. La grande différence en meublé, c’est l’inventaire.
En location meublée, un inventaire du mobilier détaillé doit être établi à l’entrée dans le logement (lors de la remise des clés) et à la sortie (lors de la restitution). Ce document doit être :
- signé par le bailleur (ou son représentant) et le locataire
- annexé au contrat de bail
Notre conseil : ne vous contentez pas d’une liste vague. Notez la marque, le modèle et l’état précis de chaque élément (un canapé "légèrement rayé côté gauche", une machine à café "fonctionnelle, couvercle fissuré"). Ce niveau de détail évite de nombreux litiges au moment de la sortie.
En location vide, l’inventaire est inexistant ou très limité : l’état des lieux porte essentiellement sur le logement lui-même (murs, sols, équipements fixes).
Révision du loyer : quand elle est possible (et quand elle est interdite)
En bail vide comme en bail meublé, le loyer peut être révisé une fois par an, à condition que le contrat contienne une clause de révision. Cette révision est indexée sur l’IRL (indice de référence des loyers), publié chaque trimestre par l’INSEE.
En bail mobilité, toute révision de loyer en cours de bail est strictement interdite. Le loyer fixé au départ reste le même jusqu’à la fin du contrat, quoi qu’il arrive.
À noter : dans les zones tendues, des règles d’encadrement des loyers peuvent s’appliquer, quel que soit le type de bail. Il faut toujours vérifier la réglementation locale au moment de fixer le montant du loyer.
Préavis et fin du bail : départ du locataire et congé du propriétaire
Du côté du locataire :
- Bail vide : préavis de 3 mois en règle générale, réduit à 1 mois dans certains cas (zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, état de santé, bénéficiaires de certaines aides sociales…).
- Bail meublé : préavis de 1 mois, sans condition particulière.
- Bail mobilité : préavis de 1 mois.
Le locataire donne congé via une lettre de congé, envoyée en recommandé avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou par acte d’huissier.
Du côté du propriétaire :
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour trois motifs autorisés :
- vente du logement
- reprise pour habiter (lui-même ou un proche)
- motif légitime et sérieux (loyers impayés répétés, dégradations, etc.)
Le préavis est de 6 mois en bail vide, de 3 mois en bail meublé. En bail mobilité, le contrat prend fin automatiquement à la date prévue : aucun congé ni préavis du propriétaire n’est nécessaire.
Avantages et inconvénients : quel contrat choisir selon votre situation (locataire / bailleur)
Pour le propriétaire :
- La location vide demande moins de gestion au quotidien (pas de mobilier à entretenir ou remplacer). Le bail est plus long, ce qui limite le turnover locatif.
- La location meublée permet de louer à un loyer généralement plus élevé (parfois 10 à 20 % de plus que le même bien en vide), mais exige un suivi rigoureux du mobilier et des inventaires.
Pour le locataire :
- En vide, le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois HC, ce qui allège l’entrée dans le logement. Il faut prévoir le déménagement de ses meubles.
- En meublé, l’installation est immédiate (le logement est prêt à vivre), mais le dépôt peut atteindre 2 mois HC. En cas de dégâts sur les meubles dépassant le dépôt, le bailleur peut demander un complément, justificatifs à l’appui.
Fiscalité du propriétaire : revenus fonciers (vide) vs BIC (meublé) et points de vigilance
C’est un point que tout propriétaire doit maîtriser avant de choisir son type de location.
- Location vide : les loyers sont déclarés en revenus fonciers. Deux régimes existent : le micro-foncier (abattement de 30 % si les revenus sont inférieurs à 15 000 €/an) et le régime réel (déduction des charges réelles).
- Location meublée : les loyers relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le micro-BIC offre un abattement de 50 % (voire 71 % en meublé de tourisme classé). Le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut fortement réduire la base imposable.
Dans les deux cas, des prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur les revenus locatifs nets. La taxe foncière reste due par le propriétaire, et la CFE (cotisation foncière des entreprises) peut s’appliquer en meublé selon la situation et le volume d’activité.
Le bail mobilité étant une forme de meublé, la fiscalité BIC s’y applique également.
Cas particuliers à ne pas confondre : meublé de tourisme, loi de 1948, logement conventionné
Quelques situations méritent d’être distinguées clairement :
- Le meublé de tourisme : il s’agit d’une location meublée de courte durée (type Airbnb) où le logement n’est pas la résidence principale du locataire. Les règles sont entièrement différentes de celles d’une location meublée classique. Ne pas confondre les deux.
- La loi de 1948 : certains logements anciens sont encore soumis à cette loi spécifique, notamment en matière de maintien dans les lieux et de fixation du loyer. Ces cas concernent un parc immobilier résiduel mais il existe encore.
- Le logement conventionné Anah : en échange d’aides à la rénovation, le propriétaire s’engage à louer à des ménages modestes, avec un loyer plafonné. Des règles spécifiques s’appliquent sur la durée d’engagement et les conditions de résiliation.
Questions fréquentes sur les différences entre bail meublé et bail non meublé
Un propriétaire peut-il passer d’une location vide à une location meublée ?
Oui, mais pas en cours de bail. Le changement s’effectue à l’échéance du contrat en cours, en accord avec le locataire ou lors d’un changement de locataire.
Le loyer est-il toujours plus élevé en meublé ?
En règle générale, oui. Le fait de fournir un logement équipé et prêt à vivre se traduit par un loyer supérieur de 10 à 20 % en moyenne par rapport à la même surface en vide. La différence varie selon la ville et la qualité du mobilier.
Peut-on signer un bail mobilité pour n’importe quelle location meublée ?
Non. Le bail mobilité est réservé à des locataires justifiant d’une situation précise (formation, stage, mutation…) et ne peut dépasser 10 mois au total, sans renouvellement possible au-delà.
Où se renseigner en cas de doute ?
L’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) propose un accompagnement gratuit et personnalisé. Le service Allô Service Public peut aussi répondre à vos questions générales par téléphone. Ces deux ressources sont précieuses avant de signer quoi que ce soit.
