Oui, il est encore possible de louer une passoire thermique en 2026, mais uniquement si elle est classée F — et sous conditions strictes. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et le calendrier ne va pas s’arrêter là. Si vous êtes propriétaire bailleur ou locataire, voici ce que vous devez absolument savoir :
- la définition exacte d’une passoire thermique et les classes DPE concernées
- le calendrier des interdictions de location jusqu’en 2034
- les travaux prioritaires pour sortir d’une mauvaise classe énergétique
- les aides financières disponibles en 2026 pour financer votre rénovation
Faisons le point ensemble, étape par étape, pour que vous puissiez avancer avec clarté et sérénité.
Passoire thermique : définition et critères (DPE F, G et bientôt E)
Une passoire thermique, c’est un logement qui consomme beaucoup trop d’énergie pour assurer un confort minimal. Concrètement, on parle d’un bien dont la consommation dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire, ou dont les émissions de gaz à effet de serre dépassent 70 kg CO₂e/m²/an.
Dans la pratique, ces logements présentent plusieurs caractéristiques communes :
- une isolation insuffisante des murs, toiture ou planchers
- un système de chauffage ancien et peu performant
- des fenêtres mal isolantes favorisant les ponts thermiques
- une ventilation déficiente, source d’humidité et de moisissures
- des factures d’énergie anormalement élevées pour les occupants
Aujourd’hui, la réglementation cible principalement les classes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE). Mais la loi Climat et Résilience prévoit d’élargir progressivement cette notion jusqu’aux logements classés E à l’horizon 2034. Il est donc essentiel d’anticiper, même si votre logement est en classe E aujourd’hui.
DPE : document indispensable et règles de validité à connaître
Le DPE est le document de référence pour évaluer la performance énergétique d’un logement. Il mesure deux indicateurs clés : la consommation d’énergie et les émissions de CO₂, sur la base de cinq usages standardisés — chauffage, eau chaude sanitaire, éclairage, refroidissement et ventilation.
Ce document est obligatoire pour toute mise en location ou vente. Sans DPE valide, il est impossible de sécuriser juridiquement votre projet immobilier.
Un point de vigilance majeur : tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont devenus invalides depuis le 1er janvier 2025. Si votre DPE date d’avant cette date, vous devez impérativement en faire réaliser un nouveau. Le diagnostiqueur doit être indépendant et certifié selon la norme NF EN ISO/CEI 17024.
Travaux obligatoires : ce que dit vraiment la loi (et ce que ça implique)
La loi ne vous impose pas de réaliser tel ou tel travail précis. Ce qu’elle impose, c’est de fournir un logement décent à votre locataire. Et depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la notion de décence intègre désormais un critère de performance énergétique.
Le raisonnement est simple : un logement classé G ou F (selon le calendrier) devient non décent, et un logement non décent est interdit à la location. Donc, si vous souhaitez continuer à louer, vous n’avez pas d’autre choix que de rénover pour améliorer la classe DPE de votre bien. Ce n’est pas une obligation de moyens, c’est une obligation de résultat.
Calendrier 2025-2034 : interdictions de location et gel des loyers
Le calendrier est progressif mais inéluctable. Voici les grandes échéances à retenir pour la France hexagonale :
| Date | Mesure applicable |
|---|---|
| 22 août 2022 | Gel des loyers pour les logements F et G (pas d’augmentation possible) |
| 1er janvier 2025 | Logements classés G → non décents → interdits à la location |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F → non décents → interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E → non décents → interdits à la location |
Pour les territoires d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), les délais sont décalés : interdiction des G en 2028, des F en 2031.
Le gel des loyers mérite d’être souligné : pour tout logement classé F ou G, il est interdit d’augmenter le loyer lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail. Cette mesure s’applique depuis août 2022 et reste en vigueur.
Quels baux sont concernés (nouvelle location, renouvellement, reconduction)
L’interdiction de louer un logement classé G s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir du 1er janvier 2025. Si un bail a été signé avant cette date, le logement peut rester loué jusqu’au terme du contrat en cours. Mais dès le renouvellement ou la reconduction tacite, la règle s’applique pleinement.
Rappelons qu’un bail d’habitation non meublé dure généralement 3 ans, renouvelable. Un bail meublé, lui, est souvent annuel. Ces délais sont courts : si vous louez un logement G aujourd’hui et que votre bail arrive à échéance dans 2 ou 3 ans, la question des travaux se pose maintenant.
Que risque un propriétaire bailleur si le logement est non décent
Un propriétaire qui loue un logement non décent s’expose à plusieurs risques concrets :
- une action en justice initiée par le locataire
- une décision du juge imposant la réalisation des travaux
- une possible réduction ou suspension du loyer jusqu’à la fin des travaux
- des difficultés à revendre le bien dans de bonnes conditions, l’étiquette énergie devant figurer sur toutes les annonces immobilières
- pour les logements F ou G, l’obligation de mentionner dans l’annonce qu’il s’agit d’un bien à "consommation énergétique excessive"
La pression réglementaire et financière est donc double : risque juridique côté location, dévalorisation côté patrimoine.
Locataire : quels recours et quelles demandes de travaux possibles
Si vous êtes locataire d’un logement classé F ou G, vous avez des droits. Vous pouvez demander à votre propriétaire de réaliser des travaux pour rendre le logement décent sur le plan énergétique.
Cette demande est particulièrement pertinente au moment du renouvellement ou de la reconduction du bail. Si le propriétaire reste inactif, vous pouvez :
- envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception signalant les problèmes
- saisir un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable
- engager une procédure judiciaire : le juge peut alors imposer les travaux et, selon les situations, ordonner une réduction ou suspension du loyer
L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) peut vous accompagner gratuitement pour connaître vos droits et les démarches adaptées à votre situation.
Quels travaux faire pour sortir d’une passoire thermique (priorités)
Pour améliorer significativement la classe DPE d’un logement, certains travaux sont bien plus efficaces que d’autres. Voici les priorités :
Isolation thermique — c’est le poste le plus impactant. On commence généralement par :
- l’isolation des murs par l’intérieur (ITE possible si façade accessible)
- l’isolation du plancher bas (jusqu’à 10% des déperditions)
- l’isolation du plafond ou des combles (jusqu’à 30% des pertes de chaleur)
Menuiseries — changer des fenêtres simple vitrage pour du double ou triple vitrage peut apporter un gain énergétique notable.
Chauffage — remplacer une chaudière ancienne par une pompe à chaleur air/eau ou un système plus performant peut faire gagner une ou deux classes DPE à lui seul.
Ventilation — une VMC double flux améliore le renouvellement d’air tout en limitant les pertes thermiques.
Éclairage LED — gain marginal sur le DPE, mais rapide et peu coûteux à mettre en œuvre.
L’objectif : gagner au moins 2 classes DPE pour accéder aux meilleures aides financières.
Appartement en copropriété : travaux privatifs vs travaux collectifs
En copropriété, la situation est particulière. Certains travaux relèvent du lot privatif (isolation intérieure, remplacement du chauffage individuel, menuiseries selon le règlement de copropriété), d’autres des parties communes et nécessitent un vote en assemblée générale (isolation par l’extérieur, toiture, chauffage collectif).
Une rénovation à l’échelle de l’immeuble est souvent plus efficace et moins coûteuse par logement que des interventions isolées. Des copropriétés ont ainsi pu passer de la classe G à C ou de F à C grâce à une rénovation globale mutualisée. Si votre appartement est énergivore, il y a de fortes chances que vos voisins soient dans la même situation — autant coordonner les efforts.
Aides financières 2026 : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA 5,5% et aides locales
Plusieurs dispositifs permettent de financer tout ou partie des travaux de rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : pour les projets visant au moins 2 classes DPE de gain. Un bonus "sortie de passoire" de 10% est prévu pour les logements F ou G atteignant au moins la classe D.
- MaPrimeRénov’ geste par geste : pour des travaux ciblés, sous conditions de revenus.
- CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie pour certains travaux éligibles.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro pouvant aller jusqu’à 50 000 € pour financer une rénovation énergétique.
- TVA à 5,5% : applicable aux travaux de rénovation énergétique réalisés par un professionnel RGE.
- Aides locales : variables selon la commune, la métropole ou la région. Certaines collectivités proposent des subventions complémentaires significatives.
En copropriété, MaPrimeRénov’ Copropriété est spécifiquement conçue pour les projets collectifs, avec un bonus supplémentaire si l’immeuble atteint au moins 35% de gain énergétique.
Par où commencer : audit, devis, accompagnement (France Rénov’, ADIL)
Avant de lancer des travaux, il faut commencer par un audit énergétique pour identifier les priorités et estimer les gains attendus. Cet audit est d’ailleurs obligatoire pour bénéficier de MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur.
Deux structures peuvent vous accompagner gratuitement et en toute neutralité :
- France Rénov’ : réseau de conseillers qui vous aide à comprendre les travaux, identifier les aides et trouver des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
- ADIL : pour toutes les questions juridiques et financières liées à votre situation de propriétaire ou de locataire.
À Paris, l’Agence Parisienne du Climat et la plateforme CoachCopro offrent un accompagnement dédié aux projets de copropriété, avec des aides spécifiques comme le chèque DTG de 5 000 € pour financer un Diagnostic Technique Global.
FAQ : passoire thermique et travaux obligatoires (cas fréquents)
Mon logement est classé G mais le bail a été signé en 2023 : dois-je faire des travaux maintenant ?
Pas immédiatement, mais dès le renouvellement ou la reconduction tacite du bail (en 2026 si le bail est de 3 ans), l’interdiction s’applique. Mieux vaut anticiper dès aujourd’hui.
Puis-je vendre mon logement classé G sans faire de travaux ?
Oui, la vente est possible. Mais vous devez mentionner dans l’annonce qu’il s’agit d’un bien à consommation énergétique excessive, ce qui peut impacter le prix de vente.
Le gel des loyers s’applique-t-il si le loyer n’a jamais été augmenté ?
Oui. Le gel interdit toute hausse, quelle que soit l’historique du loyer. Il n’est pas possible d’appliquer l’indice de révision des loyers (IRL) pour un logement F ou G.
Mon DPE date de 2019 : est-il encore valable ?
Non. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025. Vous devez en faire réaliser un nouveau par un diagnostiqueur certifié.
Les travaux garantissent-ils de passer en classe D ou mieux ?
Pas automatiquement. Un audit énergétique préalable permet d’évaluer les gains attendus selon les travaux envisagés. C’est indispensable avant de s’engager.
