Oui, vous pouvez tout à fait vendre une maison classée F ou G sans réaliser de travaux — en revanche, louer ce même logement est une autre affaire, avec des règles qui se durcissent rapidement. Que vous soyez propriétaire occupant, bailleur ou investisseur, la situation d’un bien dit "passoire thermique" soulève des questions concrètes auxquelles il faut répondre avec méthode.
Voici ce que nous allons explorer ensemble :
- Ce que signifient vraiment les étiquettes F et G
- Vos droits et obligations pour vendre ou louer en 2026
- L’impact sur le prix et les négociations
- Le calendrier des interdictions de location
- Les travaux prioritaires et les aides disponibles
- La stratégie adaptée à votre objectif
Prenons le temps d’examiner chaque point sérieusement, car les décisions que vous prendrez aujourd’hui auront des conséquences financières et juridiques durables.
Comprendre le DPE F ou G et la notion de passoire thermique
Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, classe un logement de A (très économe) à G (très énergivore). Depuis la réforme de 2021, ce classement tient compte à la fois de la consommation d’énergie primaire et des émissions de CO₂. L’étiquette est désormais opposable, ce qui change beaucoup de choses sur le plan juridique.
Un logement classé F affiche une consommation élevée, souvent associée à une mauvaise isolation ou un système de chauffage vieillissant. La classe G représente le niveau le plus défavorable : consommation et émissions au-delà des seuils raisonnables. Ces logements sont communément appelés "passoires thermiques".
En France, selon les estimations disponibles début 2025, entre 3,9 et 5,2 millions de logements seraient classés F ou G, soit environ 12 à 15 % des résidences principales. Dans le parc locatif, c’était environ un logement loué sur cinq avant que les interdictions progressives n’entrent en vigueur. Ces chiffres illustrent l’ampleur du problème que l’État tente de résoudre en poussant à la rénovation énergétique.
Peut-on vendre une maison non rénovée en DPE F ou G ?
Absolument. Il n’existe pas d’interdiction de vendre un logement classé F ou G. La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier d’interdiction de location, pas de vente. Cette confusion est fréquente chez les propriétaires, et elle mérite d’être clarifiée sans ambiguïté.
Vendre en l’état est donc légalement possible quelle que soit l’étiquette énergétique du bien. La vraie difficulté n’est pas réglementaire, elle est commerciale : décote sur le prix, négociation serrée, financement parfois compliqué pour l’acheteur. Nous y revenons plus loin.
Quelles obligations avant la vente (DPE, audit énergétique, annonces)
Vendre un logement F ou G sans respecter certaines obligations expose le vendeur à des risques juridiques sérieux. Voici ce que vous devez prévoir.
Le DPE est obligatoire pour toute vente. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, transmis à l’Ademe, et sa validité est de 10 ans (sous réserve des conditions liées à la date d’édition). Depuis 2021, il est opposable : si le DPE s’avère faux ou trompeur, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur pendant jusqu’à 10 ans, avec des conséquences pouvant aller jusqu’à une obligation de travaux ou des dommages et intérêts.
L’audit énergétique est venu s’ajouter au DPE depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’étend aux logements classés E. Contrairement au DPE, l’audit propose plusieurs scénarios de travaux chiffrés et précise la classe énergétique atteignable après rénovation. Il doit être remis à l’acheteur dès la première visite. Son coût oscille entre 500 et 1 500 € selon la taille du bien, et sa durée de validité est de 5 ans. Son absence peut conduire à une contestation de la vente.
Les annonces immobilières doivent afficher clairement la classe DPE, une estimation des dépenses énergétiques annuelles, et pour les logements F, la mention obligatoire : "logement à consommation énergétique excessive".
Décote et négociation : quel impact d’un DPE F/G sur le prix de vente ?
Un logement classé F ou G se vend en moyenne 10 à 20 % en dessous du prix du marché, parfois jusqu’à 25 % dans certaines zones. L’acheteur intègre dans son calcul le coût des travaux à venir, l’incertitude sur le budget réel, et les contraintes réglementaires s’il envisage de louer le bien.
À titre d’exemple, un logement classé G peut se négocier 12 % sous le prix affiché avec 30 000 € de travaux retenus (isolation, chauffage, ventilation). Pour un bien estimé à 200 000 €, cela représente une perte sèche de 24 000 € sur le prix, à laquelle s’ajoutent potentiellement des frais d’audit et d’agence.
L’acheteur informé — et ils sont de plus en plus nombreux — sait exactement ce qu’il négocie. Anticiper ces questions lors des visites, avec des chiffres précis sur les travaux possibles et les aides mobilisables, peut limiter la casse.
Vendre en l’état ou rénover avant de vendre : comment choisir ?
Ce choix dépend de votre situation personnelle et de votre horizon temporel. Quelques repères utiles :
- Si vous souhaitez vendre rapidement, sans chantier et sans immobilisation de trésorerie, vendre en l’état reste rationnel, à condition d’accepter la décote et d’avoir tous vos diagnostics en ordre.
- Si vous avez du temps (12 à 18 mois) et accès à des financements (éco-PTZ, MaPrimeRénov’), des travaux ciblés peuvent revaloriser le bien de façon significative et réduire la négociation.
- Si le bien est en copropriété avec des travaux bloqués en assemblée générale, vendre en l’état peut être la seule option réaliste.
- Si vous envisagez de garder le bien 8 ans ou plus, rénover est généralement gagnant : confort, valeur de revente, possibilité de louer.
La règle empirique : moins de 5 ans avant la revente → vendre en l’état peut se défendre. Au-delà → la rénovation est souvent plus rentable sur la durée.
Peut-on louer une maison non rénovée en DPE G en 2025 ?
Non, pas légalement pour un nouveau bail ou un renouvellement. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveaux baux et renouvellements). Les baux déjà en cours avant cette date peuvent se poursuivre, mais le propriétaire se retrouve bloqué dès que le locataire quitte le logement : relouer légalement devient impossible sans travaux.
Si un propriétaire signe quand même un bail sur un logement G, le locataire dispose de recours : il peut saisir un juge pour obtenir des travaux, une baisse de loyer ou des compensations.
Notons également que les logements G loués en meublé de tourisme (type Airbnb) sont aussi concernés par des interdictions depuis novembre 2024, selon les communes et le statut exact du bien.
Peut-on louer une maison non rénovée en DPE F avant 2028 ?
En 2026 et 2027, oui, un logement classé F reste louable. L’interdiction de location pour les biens classés F prendra effet au 1er janvier 2028. Mais cette fenêtre est courte, et il est imprudent de l’ignorer.
Une stratégie souvent évoquée consiste à privilégier un bail meublé d’un an (ou 9 mois pour un étudiant) plutôt qu’un bail vide de 3 ans, pour éviter de se retrouver engagé dans un contrat à l’approche de la date butoir.
Par ailleurs, les loyers des logements F et G sont gelés depuis 2022 : impossible d’augmenter le loyer, quelle que soit l’évolution du marché. Cela affecte directement la rentabilité locative.
Interdiction de louer : calendrier, renouvellement de bail et cas pratiques
| Classe DPE | Date d’interdiction | Concerné par |
|---|---|---|
| G+ (>450 kWh/m²/an) | Depuis 2023 | Nouveaux baux |
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | Nouveaux baux et renouvellements |
| F | À partir du 1er janvier 2028 | Nouveaux baux et renouvellements |
| E | À partir du 1er janvier 2034 | Nouveaux baux et renouvellements |
Un bail en cours avant la date d’interdiction peut se poursuivre jusqu’à son terme. Mais à chaque renouvellement ou nouvelle mise en location, les règles en vigueur s’appliquent. Un propriétaire bailleur d’un logement G doit donc agir maintenant : soit rénover pour atteindre au minimum la classe E (idéalement D), soit envisager la vente.
Gel des loyers et risques juridiques : ce que le bailleur doit savoir
Depuis 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus réviser leurs loyers à la hausse, même lors du renouvellement annuel. Cette mesure s’applique aussi bien en zone tendue qu’en dehors, et elle s’ajoute à l’encadrement des loyers qui existe dans certaines villes.
Sur le plan juridique, un DPE erroné ou un audit manquant exposent le propriétaire à des poursuites. La responsabilité peut s’étendre jusqu’à 10 ans après la transaction. Un locataire victime d’un logement indécent sur le plan énergétique peut engager une procédure de conciliation, puis saisir le tribunal pour obtenir réparation.
Travaux prioritaires pour sortir du F/G (isolation, chauffage, ventilation)
Sortir d’une classe F ou G nécessite généralement une approche combinée : les petits travaux isolés ne suffisent pas. Les postes d’intervention les plus impactants sont, dans l’ordre d’efficacité habituel :
- Isolation des combles et de la toiture : jusqu’à 30 % des déperditions thermiques dans une maison mal isolée
- Isolation des murs (par l’extérieur ou l’intérieur selon la configuration)
- Remplacement du système de chauffage : passer d’une chaudière fioul vieillissante à une pompe à chaleur peut faire sauter deux classes DPE
- Remplacement des menuiseries : double vitrage performant si ce n’est pas encore fait
- Ventilation : une VMC double flux améliore à la fois la qualité de l’air et les performances thermiques
- Isolation du plancher bas selon la configuration du sous-sol
L’objectif est de gagner au moins deux classes DPE pour débloquer les meilleures aides et retrouver une conformité locative ou une valeur de revente améliorée.
Budget, aides et financements pour rénover (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ)
La rénovation d’une passoire thermique représente un investissement conséquent, mais les aides disponibles en 2026 peuvent en couvrir une partie significative.
Ordres de grandeur des travaux :
- Appartement ~60 m² passant de F à D : 25 000 à 45 000 €
- Maison ~100 m² passant de G à C : 50 000 à 90 000 €
MaPrimeRénov’ (parcours accompagné) : réservée aux rénovations permettant un gain d’au moins 2 classes DPE, avec accompagnement obligatoire par un Accompagnateur Rénov’. Le plafond de travaux éligibles est de 70 000 €. L’aide peut couvrir jusqu’à 50 % pour les revenus intermédiaires et 70 % pour les ménages très modestes. Les propriétaires bailleurs doivent s’engager à louer le bien au moins 6 ans après les travaux.
CEE (Certificats d’économies d’énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’. Pour une rénovation globale, le montant oscille entre 2 000 et 8 000 €.
Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €, remboursable sur 20 ans, sans condition de revenus, cumulable avec les autres dispositifs. Un outil particulièrement utile pour les propriétaires qui n’ont pas la trésorerie immédiate.
Pour les bailleurs au régime réel, les travaux sont déductibles des revenus fonciers. En LMNP, ils entrent dans la logique d’amortissement. La dimension fiscale peut rendre l’opération nettement plus attractive qu’elle n’y paraît au premier regard.
Stratégies selon votre objectif : vendre vite, louer encore, ou rénover globalement
Voici comment aborder la décision selon votre situation concrète :
Vous voulez vendre rapidement sans travaux : c’est possible. Préparez un DPE récent, faites réaliser l’audit énergétique si votre bien est une maison individuelle classée F ou G, remettez-le dès la première visite, anticipez les questions des acheteurs sur le coût des travaux et les aides disponibles. Acceptez une décote raisonnée plutôt que de bloquer la négociation.
Vous voulez continuer à louer un logement G : la situation est urgente. Relouer légalement est déjà impossible pour les nouveaux baux depuis janvier 2025. Il faut soit engager des travaux rapidement pour atteindre au minimum la classe E, soit arbitrer en faveur d’une vente avant que la décote ne s’accentue davantage.
Vous voulez continuer à louer un logement F jusqu’en 2027 : c’est encore possible, mais préparez votre stratégie dès maintenant. Privilégiez des baux courts, anticipez le financement des travaux pour être prêt avant 2028, et surveillez l’évolution des textes réglementaires.
Vous occupez le logement et vous comptez y rester longtemps : la rénovation globale est presque toujours la meilleure option. Confort amélioré, factures allégées (souvent 30 à 50 % d’économies), valeur du bien protégée et aides maximales à disposition. C’est un investissement qui se rentabilise sur 8 à 12 ans en moyenne selon les cas.
Vous êtes investisseur et souhaitez sortir du locatif : vendre aujourd’hui permet d’éviter les contraintes croissantes et une potentielle aggravation de la décote à mesure que les échéances réglementaires approchent. Mieux vaut agir avec un DPE et un audit complets pour sécuriser la transaction et limiter votre exposition juridique.
