Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont officiellement considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location dans les nouvelles conditions de bail. C’est une étape majeure dans la politique énergétique française, issue de la loi Climat et Résilience d’août 2021, et elle concerne directement des milliers de propriétaires bailleurs.
Concrètement, voici ce que nous allons voir ensemble dans cet article :
- ce qu’est une passoire thermique et comment l’identifier grâce au DPE
- ce qui change au 1er janvier 2025 et quels baux sont concernés
- le calendrier complet des interdictions jusqu’en 2034
- les cas particuliers, notamment en outre-mer
- les travaux prioritaires à engager et les aides disponibles
- les droits des locataires et les risques pour les bailleurs
Que vous soyez propriétaire bailleur ou locataire, ce guide vous donne toutes les clés pour comprendre la situation et agir efficacement.
Passoire thermique : définition et classes DPE concernées
Une passoire thermique, parfois appelée passoire énergétique, est un logement affichant une mauvaise performance énergétique. En pratique, cela correspond aux étiquettes F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE), l’outil de référence qui classe les logements de A (très performant) à G (très mauvais).
Au quotidien, une passoire thermique se traduit souvent par une isolation insuffisante des murs, des fenêtres ou de la toiture, un besoin de chauffage important, des factures d’énergie élevées et un confort réduit en hiver. L’été, certains logements deviennent à l’inverse de vraies "bouilloires thermiques" : surchauffe, mauvaise ventilation, températures difficilement supportables.
Un logement est classé G lorsqu’il dépasse au moins un des deux seuils suivants :
- consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an
- émissions de gaz à effet de serre supérieures à 100 kg CO₂ éq/m²/an
Ces chiffres parlent d’eux-mêmes : une maison de 80 m² classée G peut consommer l’équivalent de plus de 33 600 kWh par an, soit deux à trois fois plus qu’un logement bien isolé de même surface.
Interdiction de location en 2025 : ce qui change au 1er janvier
La loi Climat et Résilience a instauré une interdiction progressive de location des logements les plus énergivores. La première étape est entrée en vigueur le 1er janvier 2025 : tout logement classé G au DPE est désormais considéré comme non décent et ne peut plus légalement être proposé à la location.
Cette mesure s’applique en France métropolitaine et marque un tournant concret pour les propriétaires bailleurs qui n’ont pas encore engagé de travaux de rénovation énergétique sur leurs biens concernés.
Quels baux sont concernés (nouvelle location, renouvellement, reconduction)
L’interdiction ne s’applique pas de façon identique à toutes les situations. Voici précisément les cas concernés à partir du 1er janvier 2025 :
- les nouveaux contrats de location signés après cette date
- les baux renouvelés à partir du 1er janvier 2025
- les reconductions tacites intervenant après cette date
Ce point mérite toute notre attention : la date charnière n’est pas uniquement celle de la mise en location initiale, mais aussi celle du renouvellement ou de la reconduction du bail. Un propriétaire dont le bail arrive à échéance en 2025 doit donc vérifier la classe DPE de son logement avant que la reconduction ne prenne effet.
Bail signé avant 2025 : peut-on continuer à louer un logement classé G ?
Si le bail a été signé avant le 1er janvier 2025, la location peut se poursuivre dans le cadre du contrat en cours. La loi ne prévoit pas d’interruption immédiate des baux existants.
La règle s’appliquera en revanche au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. Les baux d’habitation durent généralement 3 ans et se reconduisent par périodes équivalentes. Concrètement, un bail signé en octobre 2024 pourrait donc ne pas être renouvelable en octobre 2027 si le logement reste classé G.
Pour les propriétaires bailleurs, l’anticipation est donc la meilleure stratégie : engager les travaux dès maintenant évite de se retrouver dans l’impossibilité de renouveler le bail dans quelques années.
Logement non décent : ce que dit la loi et les risques pour le bailleur
Tout propriétaire a l’obligation légale de mettre à disposition un logement décent. Depuis 2025, un logement classé G entre dans la catégorie des logements non décents au sens de la performance énergétique.
Les risques pour le bailleur qui ne respecterait pas cette obligation sont concrets :
- impossibilité légale de signer un nouveau bail ou de renouveler l’existant
- recours du locataire pouvant aller jusqu’à la saisine du tribunal judiciaire
- réduction ou suspension du loyer décidée par le juge
- mise en demeure de réaliser des travaux sous peine d’astreinte financière
Ces sanctions ne sont pas théoriques. La loi donne aux locataires des outils réels pour faire valoir leurs droits, et les tribunaux ont commencé à statuer sur ces questions.
Calendrier complet des interdictions (2025, 2028, 2034)
L’interdiction s’étend progressivement à d’autres classes énergétiques selon un calendrier précis défini par la loi Climat et Résilience :
| Date | Classe DPE concernée | Statut |
|---|---|---|
| 2023 | G+ (les pires des G) | Interdits à la location |
| 1er janvier 2025 | G | Non décents, interdits à la location |
| 1er janvier 2028 | F | Non décents, interdits à la location |
| 1er janvier 2034 | E | Non décents, interdits à la location |
Ce calendrier donne une visibilité précieuse aux propriétaires : si votre logement est classé F aujourd’hui, vous disposez jusqu’en 2028 pour engager des travaux. Si votre bien est en classe E, l’échéance est fixée à 2034. Autant anticiper pour éviter l’urgence.
Cas particuliers : le calendrier en outre-mer
Les territoires d’outre-mer suivent un calendrier décalé par rapport à la métropole. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les dates d’entrée en vigueur sont les suivantes :
- logements classés G : interdiction de location à partir du 1er janvier 2028
- logements classés F : interdiction de location à partir du 1er janvier 2031
Ce décalage tient compte des spécificités climatiques et du parc immobilier de ces territoires. Les propriétaires bailleurs ultramarins bénéficient ainsi de davantage de temps pour adapter leur patrimoine, sans pour autant repousser indéfiniment les travaux nécessaires.
Comment savoir si son logement est une passoire thermique (DPE, seuils, validité)
Pour savoir si votre logement est concerné, la première étape est simple : consulter le DPE en vigueur. Ce document obligatoire doit être fourni à tout locataire lors de la mise en location.
Quelques points à vérifier :
- la date du DPE : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont expiré ou vont expirer. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2024. Un nouveau DPE est peut-être nécessaire.
- la classe affichée : si elle est F ou G, le logement est une passoire thermique.
- les seuils : consommation > 420 kWh/m²/an ou émissions > 100 kg CO₂ éq/m²/an placent le logement en classe G.
En cas de doute, faites appel à un diagnostiqueur certifié pour réaliser un nouveau DPE. Comptez entre 100 et 250 € selon la taille du logement et la zone géographique.
Que faire si votre logement est classé G : travaux prioritaires et stratégie de rénovation
Face à un logement classé G, l’objectif est d’atteindre au minimum la classe E pour sortir de la catégorie des passoires thermiques à court terme. Voici les travaux les plus efficaces, par ordre de priorité :
- isolation des combles et de la toiture : jusqu’à 30 % des pertes de chaleur peuvent venir du toit
- isolation des murs (intérieure ou extérieure selon la configuration)
- remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
- remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à granulés…)
- isolation du plancher bas
Avant de lancer quoi que ce soit, nous vous recommandons de réaliser un audit énergétique : il permet de prioriser les travaux selon leur impact réel sur la consommation et le budget, et il est obligatoire pour bénéficier de certaines aides.
Aides financières pour rénover et continuer à louer (MaPrimeRénov’, autres dispositifs)
Plusieurs dispositifs permettent aux propriétaires bailleurs de financer tout ou partie des travaux :
MaPrimeRénov’ est l’aide principale de l’État pour la rénovation énergétique. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs sous certaines conditions et peut couvrir une part significative du montant des travaux selon les revenus du ménage et la nature des interventions. Pour une rénovation globale permettant un saut de deux classes ou plus, les montants peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
Ma Prime Logement Décent s’adresse aux propriétaires de logements insalubres ou très dégradés, sous conditions de loyer plafonné. Elle peut atteindre jusqu’à 70 % du montant des travaux.
D’autres aides peuvent se cumuler : l’éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique), les aides de l’Anah, les CEE (certificats d’économies d’énergie) proposés par les fournisseurs d’énergie, ou encore les aides locales des collectivités territoriales.
Pour estimer vos droits, le simulateur France Rénov’ (france-renov.gouv.fr) est un bon point de départ, gratuit et rapide.
Droits et recours du locataire face à un logement classé G en 2025
Un locataire qui se trouve dans un logement classé G et qui estime que le propriétaire ne respecte pas son obligation de décence dispose de plusieurs leviers d’action :
- contacter le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception, en décrivant précisément les problèmes et en demandant une mise en conformité dans un délai raisonnable
- saisir la commission départementale de conciliation pour tenter une résolution amiable
- saisir le tribunal judiciaire si aucune réponse satisfaisante n’est apportée : le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son versement jusqu’à la mise en conformité
Le locataire peut également contacter l’Adil (Agence départementale d’information sur le logement) de son département pour obtenir un conseil juridique gratuit et personnalisé.
FAQ : questions fréquentes sur l’interdiction de location des passoires thermiques en 2025
Mon bail court jusqu’en 2026, suis-je concerné dès maintenant ?
Non, si votre bail a été signé avant le 1er janvier 2025, il peut se poursuivre. L’interdiction s’appliquera au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.
Que risque un propriétaire qui loue quand même un logement classé G ?
Il s’expose à des recours juridiques du locataire, à une mise en demeure de réaliser des travaux, et potentiellement à une réduction judiciaire du loyer.
Le DPE peut-il être contesté ?
Oui, si vous estimez que le DPE ne reflète pas correctement la réalité du logement, vous pouvez faire appel à un autre diagnostiqueur certifié pour un contre-diagnostic.
Un logement classé G peut-il devenir E ou D après travaux ?
Tout à fait. Des travaux d’isolation et de changement de système de chauffage bien ciblés permettent souvent de gagner deux ou trois classes énergétiques, parfois davantage.
Où trouver un diagnostiqueur certifié ?
Sur le site makesdpe.ademe.fr, l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés en France.
Les logements classés F ont-ils encore le temps avant d’être interdits ?
En métropole, l’interdiction pour les F entre en vigueur le 1er janvier 2028. Il reste du temps, mais engager les travaux tôt permet de bénéficier des meilleures aides et d’éviter les délais des artisans surchargés à l’approche de l’échéance.
