Après la signature d’un compromis de vente, l’acheteur dispose d’un délai légal de 10 jours calendaires pour se rétracter sans avoir à fournir le moindre motif. Ce droit de rétractation, instauré et renforcé par la loi Macron de 2015, constitue une protection essentielle pour tout acquéreur immobilier. Avant de vous lancer dans votre projet d’achat, voici ce qu’il est utile de savoir :
- Le délai court à partir du lendemain de la notification de l’acte
- Les week-ends et jours fériés sont inclus dans le décompte
- La rétractation s’effectue uniquement par lettre recommandée avec accusé de réception
- Le vendeur, lui, n’a aucun délai de rétractation une fois le compromis signé
- Le dépôt de garantie est intégralement restitué en cas de rétractation dans les temps
Nous allons parcourir ensemble l’ensemble des règles pratiques qui encadrent ce délai, du premier jour jusqu’à la signature de l’acte définitif chez le notaire.
Définition du compromis de vente et différence avec la promesse de vente
Un compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement sur la vente d’un bien immobilier et sur son prix. On parle aussi de promesse synallagmatique de vente, car les deux parties sont liées dès la signature.
La promesse unilatérale de vente, souvent appelée simplement "promesse de vente", fonctionne différemment : seul le vendeur s’engage à vendre à un acheteur désigné, à un prix fixé, pendant une durée déterminée. L’acheteur, quant à lui, dispose d’un temps de réflexion pour décider s’il souhaite "lever l’option", c’est-à-dire confirmer son achat. Pendant toute cette période, le vendeur ne peut proposer le bien à personne d’autre.
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale |
|---|---|---|
| Qui s’engage ? | Vendeur et acheteur | Le vendeur uniquement |
| Délai de rétractation acheteur | 10 jours calendaires | 10 jours calendaires |
| Délai de rétractation vendeur | Aucun | Aucun |
| Enregistrement fiscal obligatoire | Non | Oui (dans les 10 jours, 125 €) |
| Indemnité versée à la signature | Souvent 5 à 10 % du prix | Souvent 5 à 10 % (indemnité d’immobilisation) |
Dans les deux cas, ces documents servent à sécuriser la transaction entre l’offre acceptée et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Mais les règles applicables, notamment sur la forme et les obligations, diffèrent sensiblement.
Qui bénéficie du délai de rétractation et dans quels cas s’applique-t-il
Le délai de rétractation s’applique exclusivement à l’acheteur. Le vendeur, lui, est engagé définitivement dès qu’il signe le compromis. Aucun dispositif légal ne lui permet de revenir sur sa décision sans conséquences.
Ce droit bénéficie à toute personne physique qui achète un logement déjà construit à usage résidentiel (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Il vaut pour un achat entre particuliers comme pour un achat via une agence immobilière.
En revanche, ce délai ne s’applique pas dans les situations suivantes :
- L’acheteur est une société ou une personne morale
- Le bien est un terrain nu (hors lotissement avec construction)
- La vente se fait entre professionnels de l’immobilier
Pour un achat en lotissement ou en état futur d’achèvement (VEFA), d’autres règles spécifiques existent, mais nous nous concentrons ici sur les logements déjà construits.
Durée du délai de rétractation après un compromis de vente
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de rétractation est fixé à 10 jours calendaires, aussi bien pour un compromis de vente que pour une promesse unilatérale de vente. Avant cette réforme, ce délai était de 7 jours.
Ce délai de 10 jours est d’ordre public : il ne peut pas être réduit par une clause contractuelle, quelle que soit la volonté des parties. Toute stipulation contraire serait réputée non écrite.
Point de départ du délai de 10 jours (notification et remise en main propre)
Le décompte des 10 jours ne commence pas le jour de la signature, mais le lendemain de l’un ou l’autre des événements suivants :
- La première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte à l’acheteur
- La remise en main propre de l’acte signé à l’acheteur
Prenons un exemple concret : vous signez un compromis de vente un lundi 5 mai. Le notaire ou l’agence vous adresse ce même jour la notification par lettre recommandée. Le facteur présente le courrier pour la première fois le mercredi 7 mai. Votre délai de 10 jours commence donc le jeudi 8 mai.
Ce point de départ est fondamental. Une notification envoyée mais non présentée avant plusieurs jours repousse d’autant le début du délai, et donc aussi sa fin.
Comment compter le délai (week-ends, jours fériés et report)
Les 10 jours sont des jours calendaires, ce qui signifie que l’on compte tous les jours sans exception : samedis, dimanches et jours fériés compris.
La seule règle de report concerne le dernier jour du délai : si celui-ci tombe un dimanche ou un jour férié, la fin du délai est automatiquement reportée au premier jour ouvrable suivant.
Voici un exemple chiffré pour bien visualiser :
- Première présentation de la lettre recommandée : lundi 5 mai
- Début du délai : mardi 6 mai
- Dernier jour (J+10) : jeudi 15 mai
- Si le 15 mai est un jour férié (Ascension), le délai expire le vendredi 16 mai
Ce report ne vaut que pour le dernier jour. Un jour férié en milieu de période ne suspend pas le décompte.
Comment se rétracter correctement (lettre recommandée, délais et preuve)
La procédure de rétractation est simple, mais elle doit être respectée à la lettre pour être valable.
L’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au vendeur, à son notaire ou à son mandataire (agence immobilière), avant l’expiration du délai de 10 jours.
Trois points essentiels à retenir :
- C’est la date d’envoi (cachet de La Poste) qui compte, et non la date de réception par le vendeur
- Aucun motif n’est nécessaire : l’acheteur peut se rétracter sans se justifier
- Aucun document justificatif n’est à fournir
Il est donc parfaitement possible d’envoyer la lettre le dernier jour du délai, à condition de le faire avant la fermeture du bureau de poste. Nous conseillons de ne pas attendre ce dernier moment pour éviter tout risque d’oubli ou d’imprévu.
Modèle simple de lettre de rétractation pour un compromis de vente
Voici un modèle que vous pouvez adapter à votre situation :
[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
À [Nom du vendeur ou du notaire]
[Adresse]
Objet : Exercice du droit de rétractation – Compromis de vente du [date de signature]
Madame, Monsieur,
Par le présent courrier, nous vous informons de notre décision d’exercer notre droit de rétractation prévu par la loi, concernant le compromis de vente signé le [date], portant sur le bien situé au [adresse du bien].
Conformément aux dispositions en vigueur, nous vous demandons de bien vouloir nous restituer le dépôt de garantie versé à la signature, soit la somme de [montant] euros.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
[Signature]
[Date]
Envoyez ce courrier en recommandé avec accusé de réception, et conservez précieusement le récépissé d’envoi.
Quelles conséquences sur le dépôt de garantie ou l’indemnité versée
À la signature d’un compromis, il est courant que l’acheteur verse une somme représentant 5 % à 10 % du prix de vente. Cette somme est généralement bloquée chez le notaire (séquestre) et non remise directement au vendeur.
Les conséquences varient selon la suite des événements :
| Situation | Sort du dépôt de garantie |
|---|---|
| Rétractation dans le délai de 10 jours | Restitution intégrale à l’acheteur |
| Condition suspensive non réalisée (ex : prêt refusé) | Restitution intégrale à l’acheteur |
| Vente finalisée | Somme déduite du prix de vente |
| Abandon sans motif légitime après le délai | Somme potentiellement perdue (selon les clauses) |
En cas de rétractation dans les 10 jours, le vendeur dispose de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation pour restituer la totalité des sommes versées. Passé ce délai, des intérêts de retard peuvent s’appliquer.
Après le délai de rétractation : engagements, conditions suspensives et suite de la vente
Une fois le délai de 10 jours expiré sans rétractation, l’acheteur est lié par le compromis. La vente suit alors son cours selon le calendrier prévu dans l’acte.
La principale protection restante pour l’acheteur est celle des conditions suspensives. La plus fréquente est l’obtention d’un prêt immobilier : si la banque refuse le financement, la vente est annulée et l’acheteur récupère l’intégralité de son dépôt de garantie. Cette condition est encadrée précisément dans le compromis (montant emprunté, taux maximal, durée).
D’autres conditions suspensives courantes incluent :
- L’absence d’exercice du droit de préemption de la commune ou d’un organisme
- L’obtention d’une autorisation d’urbanisme
- La réalisation de travaux spécifiques par le vendeur
Si toutes les conditions sont remplies, les deux parties se retrouvent chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente, généralement dans un délai de 2 à 3 mois après la signature du compromis.
Questions fréquentes sur le compromis de vente et le délai de rétractation (FAQ)
Le vendeur peut-il se rétracter après un compromis ?
Non. Une fois le compromis signé, le vendeur est engagé définitivement. Seul l’acheteur bénéficie du délai de rétractation légal de 10 jours.
Le délai de 10 jours est-il suspendu en cas d’absence à la remise du courrier ?
Non, il commence bien à la première présentation du courrier recommandé, même si vous n’étiez pas présent pour le récupérer.
Faut-il envoyer la lettre de rétractation au vendeur ou au notaire ?
Les deux sont possibles. Envoyez-la de préférence à toutes les parties concernées pour éviter toute contestation.
Que se passe-t-il si le compromis ne mentionne pas le droit de rétractation ?
L’acheteur en bénéficie quand même, car ce droit est prévu par la loi. L’absence de mention dans le contrat ne supprime pas ce droit.
Un acheteur professionnel bénéficie-t-il du délai de rétractation ?
Non. Ce délai protège uniquement les personnes physiques non professionnelles de l’immobilier.
Un compromis signé électroniquement est-il valable ?
Oui, sous certaines conditions. La signature électronique est valable si l’identité du signataire est vérifiée et si l’acte ne peut pas être modifié après signature.
