Les passoires thermiques ont mauvaise presse. Interdites progressivement à la location, souvent mal chauffées et coûteuses pour leurs occupants, elles font fuir une partie des acheteurs. Pourtant, pour un investisseur bien préparé, un logement classé F ou G peut devenir un excellent placement. À une condition : savoir exactement quels travaux engager, combien ils coûtent et quelles aides mobiliser.
Que dit la loi sur les passoires thermiques en 2026 ?
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé en location pour un nouveau bail. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, puis les logements E en 2034.
D’autres contraintes pèsent déjà sur ces biens :
- Le gel des loyers : depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors d’une relocation, ni lors du renouvellement du bail.
- L’audit énergétique : pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit qui détaille des scénarios de travaux.
- Le nouveau calcul du DPE : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sont ainsi sortis du statut de passoire, sans aucun travaux.
Ce dernier point est important pour un acheteur : un DPE réalisé avant 2026 peut sous-estimer la classe réelle d’un logement chauffé à l’électricité. Un diagnostic récent est indispensable avant de chiffrer un projet.
Pourquoi une passoire thermique peut être une bonne affaire
Face à ces obligations, de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que financer des travaux. L’offre de logements énergivores augmente, et leur prix s’en ressent : la décote liée à une mauvaise étiquette énergétique est souvent significative, surtout dans l’ancien.
L’investisseur qui achète un tel bien profite donc d’un prix d’entrée plus bas. Une fois rénové, le logement change de catégorie : il peut être loué sans limite de durée, son loyer n’est plus gelé, et il attire des locataires sensibles au montant de leurs factures. La rénovation énergétique crée ainsi une double valeur, à l’achat et à la revente.
Quels travaux pour gagner des classes au DPE ?
Gagner deux ou trois classes demande une approche globale plutôt qu’une addition de petits travaux. Les professionnels suivent généralement cet ordre :
- Isoler l’enveloppe : toiture ou combles d’abord, puis murs et planchers bas. C’est là que se situent les plus grandes pertes de chaleur.
- Remplacer les menuiseries : des fenêtres double vitrage performantes limitent les pertes et améliorent le confort.
- Traiter la ventilation : une VMC adaptée est indispensable dès que le logement est mieux isolé, pour éviter l’humidité et les moisissures.
- Changer le système de chauffage : pompe à chaleur, chaudière biomasse ou radiateurs performants, dimensionnés pour un logement désormais isolé.
Dans un bâti ancien, le choix des matériaux compte aussi. Les murs en pierre ou à pans de bois ont besoin de respirer : les isolants biosourcés comme la fibre de bois ou le chanvre sont souvent plus adaptés que les solutions standard.
Quelles aides pour un propriétaire bailleur en 2026 ?
Le dispositif MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur reste accessible aux propriétaires bailleurs, sous conditions :
- un logement de plus de 15 ans, classé E, F ou G avant travaux ;
- un gain d’au moins deux classes au DPE ;
- des travaux réalisés par des artisans certifiés RGE ;
- un engagement à louer le logement en résidence principale pendant au moins six ans ;
- un passage obligatoire par un conseiller France Rénov’ avant le dépôt du dossier.
Les dépenses sont plafonnées à 30 000 € HT pour un gain de deux classes, et à 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Attention : depuis le 1er septembre 2026, un bailleur qui conserve un chauffage au gaz après travaux ne peut plus bénéficier de l’aide pour une rénovation d’ampleur. Selon les cas, l’éco-prêt à taux zéro et les certificats d’économies d’énergie peuvent compléter le financement.
Se faire accompagner pour sécuriser le projet
Diagnostic, choix des travaux, dossiers d’aides, coordination des artisans : transformer une passoire thermique demande des compétences techniques et beaucoup de temps. C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers l’investissement locatif clé en main.
Investirdanslancien.fr s’est spécialisé dans ce type d’opération : l’équipe repère des biens anciens à fort potentiel, souvent décotés en raison de leur étiquette énergétique, puis pilote une rénovation lourde qui intègre la mise aux normes énergétiques. L’investisseur connaît dès l’achat le budget travaux, la classe DPE visée et la rentabilité attendue.
Avec Investirdanslancien.fr, l’accompagnement ne s’arrête pas au chantier : ameublement, recherche du locataire et gestion locative font partie du service. Pour un primo-investisseur, c’est un moyen d’éviter les deux erreurs les plus courantes sur ce type de bien : un DPE mal anticipé et des travaux sous-estimés.
En résumé
Une passoire thermique n’est pas un piège en soi : c’est un bien dont le prix intègre déjà le coût de sa mise aux normes. Avec un diagnostic récent, un programme de travaux cohérent et les bonnes aides, elle peut devenir un logement performant, facile à louer et durablement rentable. Pour ceux qui n’ont ni le temps ni l’expertise pour piloter l’opération, des spécialistes comme Investirdanslancien.fr prennent le relais, de la recherche du bien jusqu’à sa mise en location.
